Một doanh nghiệp có khu đất đẹp với đầy đủ quyền sử dụng đất hợp pháp, diện tích đủ lớn nằm ở vùng ven nơi có nhiều cơ sở sản xuất – kinh doanh và đang trong quá trình đô thị hóa nhanh chóng. Doanh nghiệp muốn phát triển nhà ở xã hội trên khu đất công ty nhằm giải quyết nhu cầu nhà ở cho cán bộ, công nhân viên và để lại một phần làm quỹ nhà cho thuê.
Phức tạp, rủi ro cao
Để thực hiện, doanh nghiệp phải tìm một công ty bất động sản để liên danh thực hiện; đồng thời thuê một công ty tư vấn để làm phác thảo dự án. Vài tháng sau, công ty nhận được phản hồi là dự án chưa đủ cơ sở để xem xét do không nằm trong kế hoạch phát triển nhà. Muốn thực hiện, phải cập nhật được dự án vào kế hoạch phát triển nhà ở năm tới.
Doanh nghiệp gửi đơn xin bổ sung dự án vào kế hoạch năm tới. Thời gian trôi qua, dự án cũng đã có trong bản kế hoạch nhưng rồi cơ quan chức năng lại phản hồi dự án không phù hợp quy hoạch. Đến khi khu đất được điều chỉnh quy hoạch, dự án nhà ở xã hội của doanh nghiệp được chính quyền chấp thuận chủ trương đầu tư thì việc liên danh không được chấp thuận do quyền sử dụng đất thuộc doanh nghiệp, không phải là liên danh. Đành bỏ phương án liên danh, doanh nghiệp tự làm chủ đầu tư dù thiếu kinh nghiệm. Khoảng thời gian này tròm trèm 3 năm.
Lúc này, công ty tư vấn tích cực hoàn thành thiết kế, chính quyền cấp quyết định giao đất, thế nhưng doanh nghiệp còn phải chờ giấy chứng nhận quyền sử dụng đất có chức năng đất ở để hợp tác với ngân hàng tài trợ. Nhưng trước hết phải định giá giá trị quyền sử dụng đất. Ai định giá? Ai phê duyệt? Sẽ có nhiều công ty thẩm định giá đến và đi nhưng giá trị khu đất là bao nhiêu thì cũng không rõ.
Cho dù doanh nghiệp dũng cảm triển khai thi công khi chưa có giấy chứng nhận thì tiền trả nhà thầu cũng như việc ký hợp đồng với khách hàng phải trình nhà nước thẩm định giá bán, danh sách khách hàng cũng phải được cơ quan chức năng kiểm tra và phê duyệt.
Chờ mãi vẫn không có quyết định duyệt giá, doanh nghiệp quyết định chịu trách nhiệm bán theo mức giá mà họ cho là hợp lý để ký hợp đồng với khách hàng. Thêm 2 năm trôi qua, dự án hoàn thành. Đến thời điểm làm sổ hồng cho khách hàng thì giấy chứng nhận quyền sử dụng đất chưa có nên không thể làm sổ. Vậy là khách hàng khiếu nại, dự án bị thanh tra. Lợi nhuận định mức thấp, 10% tổng mức đầu tư, thời gian triển khai dự án kéo dài, lợi nhuận càng thấp hơn nữa do có nhiều khoản chi phí kiểm toán và thanh tra không chấp nhận dù đã chi vào dự án. Khá nhiều khách hàng không phù hợp bị buộc thanh lý hợp đồng trong khi nhà đã giao, tiền đã nhận.
Để phát triển nhà ở xã hội, cần đơn giản hóa thủ tục, rút ngắn thời gian triển khai, tăng nhanh số lượng dự án được chấp thuận đầu tư. Ảnh: TẤN THẠNH
5 giải pháp tháo gỡ
Trên đây là câu chuyện điển hình về những khó khăn của nhiều dự án nhà ở xã hội đã và đang triển khai. Có thể tóm tắt như sau: thủ tục đầu tư phức tạp, kéo dài và có khả năng bị ách tắc do vướng nhiều quy định pháp luật chuyên ngành. Đặc biệt là vấn đề chấp thuận chủ trương đầu tư, chấp thuận dự án nhà ở xã hội. Tâm lý ngại sai nên nhiều công chức không tích cực giải quyết, thúc đẩy các thủ tục pháp lý, nhất là liên quan đến quy hoạch, đất đai, thẩm định giá. Sau khi hoàn thành, dự án có rủi ro hậu kiểm bởi Kiểm toán Nhà nước, thanh tra. Ngoài ra, đối với các dự án phải qua đấu thầu lựa chọn nhà đầu tư, thời gian triển khai khá dài do hướng dẫn lựa chọn nhà đầu tư thiếu rõ ràng, tiêu chí lựa chọn không phù hợp với đặc thù của dự án nhà ở xã hội. Hệ quả là số lượng dự án nhà ở xã hội được chấp thuận không thể tăng nhanh phù hợp với định hướng của Chính phủ.
Giải pháp cần có phải là đơn giản hóa thủ tục pháp lý, rút ngắn thời gian triển khai và tăng nhanh số lượng dự án nhà ở xã hội được chấp thuận đầu tư.
Thứ nhất, bãi bỏ quy định về chương trình, kế hoạch phát triển nhà ở trong Luật Nhà ở. Đây là quy định mang tính kế hoạch hóa rất cao và phi thị trường. Nhà nước không thể nắm rõ hằng năm cần làm thêm bao nhiêu căn nhà. Thị trường sẽ giải quyết vấn đề cung cầu, nhà nước có thể quản lý qua công cụ về quy hoạch đô thị chứ không thể máy móc như kế hoạch phát triển nhà hiện tại.
Thứ hai, hằng năm khuyến khích doanh nghiệp, người dân đăng ký dự án nhà ở xã hội. Sau khi đăng ký, nếu phù hợp sẽ cập nhật quy hoạch để làm cơ sở cho chấp thuận chủ trương đầu tư dự án nhà ở xã hội ngay mà không phải chờ.
Thứ ba, cho phép liên danh, thành lập doanh nghiệp làm chủ đầu tư dự án nhà ở xã hội trên cơ sở một thành viên liên danh hay góp vốn có quyền sử dụng đất hợp lệ.
Thứ tư, xem xét tăng lợi nhuận định mức chủ đầu tư được hưởng để tăng tính hấp dẫn đầu tư nhà ở xã hội. Bổ sung lại quy định cho phép chủ đầu tư bán 20% tổng diện tích sàn nhà ở theo giá kinh doanh để bù đắp chi phí đầu tư. Quy định này vốn có trong Nghị định 100/2015/NĐ-CP nhưng đã bị bãi bỏ ở Nghị định 49/2021/NĐ-CP. Điều này làm giảm giá bán các dự án có quy mô nhỏ trong đô thị vốn không thể tách 20% đất ở để đầu tư riêng hạng mục nhà ở thương mại.
Thứ năm, bỏ việc kiểm toán, thanh tra về giá nếu giá bán dự án thấp hơn mức giá trần quy định hằng năm của cơ quan nhà nước.